Hybride Eigentümerversammlung: Präsenz bleibt, Online-Teilnahme kommt dazu

Die hybride Eigentümerversammlung löst ein Missverständnis auf, das in vielen Gesprächen mit Verwaltungen auftaucht: „Digitale Eigentümerversammlung” wird oft mit „Versammlung ganz ohne Saal” verwechselt. Das eine hat mit dem anderen wenig zu tun. Bei der hybriden Versammlung bleibt der Saal, bleibt das Handzeichen, bleibt der gewohnte Ablauf – online zugeschaltete Eigentümer kommen als zusätzlicher Zugangsweg hinzu, ohne dass sich für alle anderen etwas ändert.

Was eine hybride Eigentümerversammlung von einer rein digitalen unterscheidet

Bei einer hybriden Eigentümerversammlung findet die Versammlung weiterhin an einem festen Ort statt. Ein Teil der Eigentümer sitzt im Saal, ein anderer Teil ist per Video und digitaler Abstimmung zugeschaltet. Beide Gruppen sehen dieselbe Tagesordnung, hören dieselbe Diskussion und stimmen über dieselben Beschlüsse ab – der Unterschied liegt allein im Zugangsweg, nicht im Charakter der Versammlung selbst.

Das unterscheidet die hybride Form deutlich von einer Versammlung, die vollständig online stattfindet und auf einen Saal ganz verzichtet. Diese zweite Form ist aufwendiger in der Beschlussfassung und wird gerade in Gemeinschaften mit vielen älteren Eigentümern oft gar nicht gewünscht – aus nachvollziehbaren Gründen. Die hybride Versammlung stellt diese Frage nicht: Der Saal bleibt so, wie er ist.

Der nötige Beschluss – und was er wirklich regelt

Damit einzelne Eigentümer online teilnehmen dürfen, braucht es einen Beschluss der Gemeinschaft, der die Online-Teilnahme an der Präsenzversammlung ermöglicht – es sei denn, die Gemeinschaftsordnung regelt das bereits. Ohne diese Grundlage ist eine Zuschaltung nicht vorgesehen. Eine besondere Mehrheit nennt das Gesetz für diesen Beschluss nicht. Wichtig für die Erwartungshaltung: Dieser Beschluss betrifft ausschließlich die Zuschaltung – nicht die Abschaffung des Saals. Wer eine Versammlung ganz ohne physischen Ort möchte, bräuchte einen anderen, deutlich weiterreichenden Beschluss.

ETV+ unterstützt Sie mit Mustern bei der Vorbereitung hybrider Versammlungen. Ob ein Beschlusstext zur Gemeinschaftsordnung passt, prüfen Sie im Zweifel mit fachkundigem Rat.

„Unsere Eigentümer sind eher älter” – eine typische Sorge, und warum die hybride Form genau dafür gedacht ist

In Gesprächen mit Verwaltungen taucht ein Einwand besonders häufig auf: eine Eigentümergemeinschaft mit vielen älteren Mitgliedern, die von einer „digitalen Versammlung” wenig hält. Der Einwand ist berechtigt – bezieht sich aber meist auf die vollständig digitale Versammlung, nicht auf die hybride.

Bei der hybriden Form ändert sich für niemanden etwas, der nichts ändern möchte: Der Saal existiert weiter, das Handzeichen bleibt die gewohnte Art der Stimmabgabe, die Versammlungsleitung führt wie bisher. Wer online teilnehmen möchte – etwa weil er umgezogen ist, verreist oder gesundheitlich verhindert – bekommt einen zusätzlichen Weg, ohne dass die Mehrheit im Saal irgendetwas an ihrem gewohnten Ablauf merkt.

Unterstützung durch ETV+

ETV+ unterstützt die Online-Teilnahme, Abstimmung und Dokumentation in hybriden Versammlungen. Wie das Ihre Verwaltung entlasten kann, zeigen wir Ihnen in der Demo.

Für wen sich die hybride Versammlung besonders lohnt

• Eigentümergemeinschaften mit Mitgliedern, die weiter entfernt wohnen oder beruflich selten vor Ort sein können.
• Verwaltungen, die die Zahl der Vollmachten senken möchten, ohne den gewohnten Versammlungsort aufzugeben.
• Gemeinschaften, die schrittweise Erfahrung mit digitaler Teilnahme sammeln möchten, statt gleich ganz umzustellen.

Hinweis: ETV+ liefert allgemeine Hinweise und Textbausteine für den Zuschaltungs-Beschluss, ersetzt aber keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob und in welcher Form die Online-Teilnahme für Ihre Gemeinschaft zulässig ist, hängt von der Gemeinschaftsordnung und dem konkreten Beschluss ab.